Ik begrijp het als jij graag de laagste hypotheekrente wilt. Maar de hypotheek met de laagste rente hoeft niet de beste hypotheek voor jou te zijn. Je moet ook goed kijken naar de voorwaarden. Hier lees je wat de belangrijkste voorwaarden zijn.
Belangrijkste voorwaarden van een hypotheek
- Hoelang is je hypotheekofferte geldig?
- Kun je de geldigheid verlengen?
- Hoeveel kost de verlenging?
- Hoeveel zijn de annuleringskosten?
- Welke rente geldt op de passeerdatum?
- Moet je een boete betalen bij verhuizen?
- Welke rentevaste periodes kun je kiezen?
- Kun je de rente meenemen als je gaat verhuizen?
Als je uitleg wilt over deze voorwaarden, scroll dan omlaag.
Waarom de hypotheekvoorwaarden bekijken?
Je moet niet alleen naar de laagste rente kijken, maar ook naar de voorwaarden. Het is namelijk mogelijk dat jouw financieel voordeel van de laagste rente omslaat in een financieel nadeel. Dit kun je voorkomen door goed naar de voorwaarden te kijken.
Voorwaarden niet in offerte
Niet alle voorwaarden staan in de hypotheekofferte. Bij de hypotheekofferte krijg je een een afzonderlijk document met voorwaarden. Meestal zijn de voorwaarden nogal onoverzichtelijk en onduidelijk beschreven.
Verschillende voorwaarden bij een geldverstrekker
Het is mogelijk dat een geldverstrekker meerdere varianten aanbiedt van dezelfde hypotheekvorm met verschillende voorwaarden. Ze gebruiken dan verschillende productnamen voor dezelfde hypotheekvorm. Daarom noem ik bij de toelichting van de voorwaarden meestal de term hypotheken in plaats van geldverstrekkers.
Hieronder vind je per voorwaarde een toelichting.
1. Hoelang is je hypotheekofferte geldig?
Hiermee bedoel ik hoelang je hypotheekofferte geldig is nadat je die getekend hebt. Bij de meeste hypotheken is de hypotheekofferte 2, 3 of 4 maanden geldig. Maar er is een geldvestrekker waarbij je offerte standaard 12 maanden geldig is.
Waarom belangrijk?
De geldigheidstermijn is van belang in verband met de sleuteloverdracht als je een huis hebt gekocht. Als je pas over 4 maanden de sleutel krijgt, heb je weinig aan een hypotheekofferte die 2 of 3 maanden geldig is. Tenzij je de offerte kunt verlengen. Zie voorwaarde 2. Dan zijn ook de verlengingskosten van belang. Zie voorwaarde 3.
Acceptatietermijn
Naast de geldigheidstermijn heb je ook nog de acceptatietermijn. Dat is de periode waarin je de offerte moet tekenen. Meestal staat in de hypotheekoffete dat je die binnen 3 weken moet tekenen. Daarna is dus de geldigheidstermijn en de verlengingstermijn van belang.
2. Kun je de geldigheid verlengen?
Bij de meeste hypotheken kun je de offerte na afloop van de geldigheidstermijn verlengen. De verlengingstermijn is per hypotheek verschillend en varieert van 2 tot 9 maanden. De totale geldigheidstermijn inclusief varieert van 2 tot 12 maanden. Voor de verlenging moet je meestal betaling. Zie voorwaarde 3.
Hypotheken zonder verlenging
Er zijn hypotheken waarbij je de geldigheidstermijn van de offerte niet kunt verlengen. Geldverstrekkers zoeken manieren om rentekorting te kunnen geven. Een van de manieren is de invoering van hypotheken met beperkte voorwaarden, naast de hypotheek met gewone voorwaarden. Een beperking van de voorwaarden is bijvoorbeeld dat je de hypotheek niet kunt verlengen.
Waarom belangrijk?
Als je een rentevergelijking maakt dan lijkt de hypotheek met de laagste rente de goedkoopste. Je moet echter kijken of die hypotheek lang genoeg geldig is om de sleuteloverdracht te halen. Als je de hypotheekofferte kunt verlengen, moet je ook kijken naar de kosten daarvan. Zie voorwaarde 3.
3. Hoeveel kost de verlenging?
Bij de meeste hypotheken moet je betalen als je de hypotheekofferte wilt verlengen. De verlengingskosten zijn meestal afhankelijk van de hoogte van je hypotheek en de duur van de verlenging. Vaak betaal je voor verlenging 0,25% van je hypotheekbedrag per maand dat je verlengt. Soms worden deze kosten alleen in rekening gebracht als de rente is gestegen. Er is ook een geldverstrekker waar je 0,5% van je hypotheekbedrag betaalt voor een periode van 3 maanden.
Bij de hypotheken waar je 0,25% van je hypotheekbedrag per maand betaalt wordt een deel van de maand vaak gerekend als 1 maand. Het is daarbij dus mogelijk dat je bijvoorbeeld voor 2 maanden moet betalen als je de hypotheekofferte verlengt met 1 maand en 1 dag.
Geen verlengingskosten
Er zijn hypotheken waarbij je geen vergoeding betaalt voor verlenging van je hypotheekofferte. Maar de kans is groot dat de hypotheekrente bij die hypotheken hoger is dan andere hypotheken.
Waarom belangrijk?
Het is mogelijk dat de hypotheek met de laagste rente niet de meest voordelige hypotheek voor je is vanwege de verlengingskosten.
4. Hoeveel zijn de annuleringskosten?
Bij sommige hypotheken betaal je annuleringskosten als je een getekende hypotheekofferte annuleert. Bij een deel daarvan worden alleen kosten in rekening gebracht als je annuleert in de verlengingsperiode. De kosten zijn meestal 1% van het hypotheekbedrag. Bij enkele hypotheken betaal je een vergoeding van 0,2% of 0,5%.
Bij ongeveer de helft van de hypotheken betaal je geen annuleringskosten. Een deel daarvan is bij de hypotheken waarbij je de geldigheidstermijn niet kunt verlengen.
Waarom belangrijk?
De kans bestaat dat na ondertekening van je hypotheekofferte de rente daalt. Als de rente van de door jouw gekozen hypotheek daalt dan is het van belang welke rente dan geldt op de passeerdatum. Zie voorwaarde 5. Als jouw rente niet meedaalt dan wil je misschien de getekende offerte annuleren en en nieuwe aanvragen. Voordat je tekent is het verstandig om na te gaan of je met annuleringskosten te maken krijgt waardoor overstappen geen of minder voordeel oplevert. Dit geldt ook als je een nieuwe hpyotheekofferte wilt van een andere geldverstrekker die de rente heeft verlaagd.
5. Welke rente geldt op de passeerdatum?
Als je een hypotheekofferte tekent dat leg je de rente die daarin vermeld staat vast. De geldverstrekker kan jouw rente niet meer verhogen. Het is echter wel mogelijk dat jij uiteindelijk een andere, lagere, rente gaat betalen nadat je bij de notaris bent geweest. Of dit bij jouw hypotheek ook gebeurt, hangt af van deze voorwaarde.
Er zijn drie soorten rentes:
- Offerterente
- Dagrente
- Dalrente
Offerterente
Een hypotheek met offerrente wil zeggen dat je altijd de rente in de hypotheekofferte gaat betalen. Het maakt niet uit of de rente nog gaat dalen in de periode tussen tekenen en ingangsdatum van je hypotheek. Dat is de passeerdatum. De hypotheekakte passeert bij de notaris, zoals dat heet.
Meeste hypotheken met offerterente
Geldverstrekkers zoeken manieren om rentekorting te geven, bijvoorbeeld door beperking van de voorwaarden. De offerterente is een voorbeeld van beperkte voorwaarden. Deze is namelijk minder gunstig dan de dagrente en dalrente. Daar staat echter wel een rentekorting van 0,1% of 0,2% tegenover.
Dagrente
Bij een hypotheek op basis van dagrente kun je voordeel hebben van een rentedaling na tekenen van de hypotheekofferte. Als de rente op de dag dat jouw hypotheek ingaat, lager is dan de rente in de hypotheekofferte dan krijg je die lagere rente. Het gaat om de dag dat je naar de notaris gaat. Dat heet de passeerdatum.
Als de rente voor de ingangsdatum eerst daalt en daarna weer stijgt dan krijg je niet de laagste rente, zoals bij de dalrente. Je krijgt de rente in je offerte of de lagere rente op de passeerdatum.
Dalrente
Als jouw hypotheek deze rentesoort heeft dan profiteer je optimaal van een rentedaling na tekenen van je hypotheekofferte. Je rente zakt dan niet alleen mee, zoals bij de dagrente. Bij de dalrente blijft je rente ook op het laagste niveau hangen, ook al stijgt de rente daarna weer. Op de dag dat je bij de notaris zit wordt de laagste rente gekozen sinds de ondertekening van de offerte.
Nadeel dalrente
Nadeel is dat de hypotheken met dalrente in de voorwaarde een hogere rente hebben dan met de andere rentesoorten. Vaak is het verschil 0,2%. Dan moet je dus een rentedaling verwachten van meer dan 0,2% wil deze hypotheek interessant zijn.
Weinig hypotheken met dalrente
De dalrente komt nog maar weinig voor. Waarschijnlijk omdat de geldverstrekkers proberen een zo laag mogelijke rente te bieden. Veel mensen kiezen liever voor de lagere rente van de hypotheek op basis van 'offerterente'. Ze nemen dan voor lief dat de rente niet meer kan dalen.
6. Moet je een boete betalen bij verhuizen?
Zoals je hiervoor al hebt kunnen lezen krijg je bij veel geldverstrekkers rentekorting als je genoegen neemt met beperkte voorwaarden. Dat is een manier om te kunnen concurreren. Dit is zo'n beperking. Normaal gesproken mag je namelijk zonder boete je hypotheek alossen bij verkoop van je huis.
Budget hypotheken
Veel geldverstrekker introduceerden die hypotheken met rentekorting in ruil voor beperkte voorwaarden. Deze worden vaak Budget hypotheek genoemd. Andere namen komen ook voor dus je herkend die hypotheken niet altijd aan de buitenkant.
Nadeel boete bij verhuizen
Jouw financieel voordeel van een lage rente nu kan omslaan in een nadeel als je tijdens de rentevaste periode je woning wilt of moet verkopen. De kans bestaat dat je meer boete moet betalen dan het rentevoordeel dat je tot dat moment hebt gehad.
Weinig hypotheken met boete bij verhuizen
Tegenwoordig zijn er nog maar een paar hypotheken waarbij je een boete moet betalen bij verkoop van je huis. De reden is volgens mij dat dit toch wel een heel nadelige voorwaarde kan zijn en dat veel mensen hiervoor zijn gewaarschuwd. Mogelijk hebben geldverstrekkers ingezien dat deze voorwaarden eigenlijk niet wenselijk is.
Betaal je altijd boete?
Bij de enkele hypotheken met boetebepaling die er nog zijn betaal je niet altijd boete. Mogelijk betaal je geen boete als je je hypothek mee verhuist naar je nieuwe huis. Of als jouw rente lager is dan de nieuwe rente en de geldverstrekker geen renteverlies loopt. Je betaalt mogelijk ook geen boete als je verhuist op het moment dat de rentevaste periode van je hypotheek is afgelopen.
7. Welke rentevaste periodes kun je kiezen?
De keuze die je hebt uit rentevaste periodes verschilt per geldverstrekker en per hypotheek. Er zijn hypotheken waarbij je kunt kiezen tussen heel veel rentevaste periodes, tussen variabel en 1 t/m 30 jaar vast. Er is ook een geldverstrekker die alleen 10, 15, 20, 25 en 30 jaar vast aanbiedt.
Waarom belangrijk?
Welke rentevaste periodes je kunt kiezen is met name van belang na afloop van je rentevaste periode. Het is verstandig om de mogelijkheid open te houden om te kunnen inspelen op een gestegen rente of een lager inkomen. Over het algemeen geldt, hoe korter de rentevaste periode hoe lager de rente.
Wanneer minder belangrijk?
Dit is minder van belang als je de rente bij het afsluiten van je hypotheek heel lang vast zet, bijvoorbeeld 20 jaar. Vooral als je ook nog aflost met een annuïteiten of lineaire hypotheek. Bij die hypotheekvormen heeft een rentestijging na 20 jaar minder invloed op je maandlastn. Je hypotheek is dan namelijk al een stuk lager.
Rentestijging opvangen
Stel dat jij de rente hebt vastgezet voor 10 jaar bij een geldverstrekker met de laagste rente op dat moment. Na 10 jaar loopt de rentevaste periode af en moet jij opnieuw de rente vastzetten. Wat als de rente inmiddels 2 procent is gestegen en je geldverstrekker heeft geen rente korter dan 5 jaar?
Je zit dan minimaal 5 jaar vast aan deze hogere rente. Over het algemeen geldt dat hoe korter de rentevaste periode hoe lager de rente. Maar bij deze hypotheek kun je de renteverhoging dus niet opvangen door de rente korter vast te zetten.
8. Kun je de rente meenemen als je gaat verhuizen?
Deze voorwaarde heet de verhuisregeling. De meeste mensen zeggen dat je de hypotheek meeverhuist. Maar in werkelijkheid wordt je hypotheek bij verkoop van je huis stopgezet. Je sluit een nieuwe hypotheek af, waarbij de rente en rentevaste periode van je oude hypotheek worden voortgezet.
Verhuizing van rente en rentevaste periode
Je hypotheek wordt dus niet meeverhuisd maar de rente en de rentevaste periode. Je kunt de rentevaste periode afmaken bij je nieuwe hypotheek. Als je nieuwe hypotheek hoger is dan de oude dan kies je voor dat hogere deel een nieuwe rente en rentevaste periode.
Waarom belangrijk?
De verhuisregegeling is vooral belangrijk als je kiest voor een lange rentevaste periode en je verwacht dat je binnen die periode gaat verhuizen. Stel dat je een hypotheek afsluiten met een scherpe rente hebt voor 20 jaar en je koopt na 10 jaar een ander huis. Als je de rente niet kunt meeverhuizen dan heb je eigenlijk 10 jaar teveel rente betaalt. Als je dat vantevoren had geweten, had je de rente beter 10 jaar kunnen vastzetten. Dan had je minder rente betaalt. Hierbij ga ik ervan uit dat de rente voor 10 jaar vast lager is dan voor 20 jaar vast, wat meestal het geval is.
Verhuisregeling wordt steeds minder waard
Gedurende de rentevaste periode van je hypotheek wordt de verhuisregeling steeds minder waard. Stel dat je een hypotheek afsluit met verhuisregeling in de voorwaarden. En je zet de rente 20 jaar vast voor 4,1%. Als je na 10 jaar verhuist, kun je nog 10 jaar profiteren van 4,1%. Maar als je na 19 jaar verhuist heb je nog maar 1 jaar een rente van 4,1%. Het valt nog te bezien of je op dat moment voor 1 jaar vast geen lagere rente kunt krijgen. Maar goed, niemand kan voorspellen wat de rentestand is in de toekomst.