Hoe vind je de beste hypotheek?

De beste hypotheek bestaat niet. Ik bedoel: er is geen hypotheek die voor iedereen de beste is. Maar de beste hypotheek voor jou bestaat wel. Die vind je als je deze stappen volgt. Sommige stappen kun je prima zelf. Bij bepaalde stappen is het verstandig om een hypotheekadviseur in te schakelen.

Stappen om de beste hypotheek te vinden

Als je deze vragen beantwoordt, vind je de beste hypotheek voor jou.

Wat is mijn maximale hypotheek?
Hoeveel kost mijn maximale hypotheek?
Hoeveel kan ik betalen?
Hoeveel hypotheek wil ik?
Hoe wil ik mijn hypotheek aflossen?
Hoelang wil ik de rente vast zetten?
Welke voorwaarden vind ik belangrijk?
Welke geldverstrekker heeft het beste voorstel?

Als je meer uitleg wilt over deze stappen, scroll dan omlaag.

Verzekeringen

Als je een hypotheek afsluit, moet je ook een keuze maken over de risico's die je loopt. En over de verzekeringen als je die risico's moet of wilt verzekeren. Je hebt pas de beste hypotheek als je ook de beste verzekeringen hebt gevonden. Als je deze vragen beantwoordt, vind je de beste verzekeringen voor jou.

Wat wil ik verzekeren bij overlijden?
Welke voorwaarden vind ik belangrijk?
Wat wil ik verzekeren bij arbeidsongeschiktheid?
Wat wil ik verzekeren bij werkloosheid?
Welke voorwaarden vind ik belangrijk?
Welke verzekeraar heeft het beste voorstel?

Als je meer uitleg wilt over deze stappen, scroll dan omlaag.

Volgorde van stappen

Bovenstaande stappen volgen elkaar meestal niet 1 voor 1 op. Soms moet je heen en weer over meerdere stappen, omdat de onderwerpen met elkaar samenhangen. En soms moet je bij een stap een paar stappen vooruit kijken. Zie bijvoorbeeld de toelichting van stap 1 hieronder.

Hypotheekadviseur

Als je alle vragen zelf kunt beantwoorden heb je geen hypotheekadviseur nodig. Maar als je de toelichting per stap hieronder leest, zul je beseffen dat bij bepaalde vragen een hypotheekadviseur toch wel nuttig is.

1. Wat is mijn maximale hypotheek?

Wat je maximale hypotheek is, is niet zo 123 te zeggen. Dat hangt namelijk af van veel factoren. Je maximale hypotheek is niet alleen afhankelijk van je inkomen. Ook de rente en rentevaste periode is van belang.

Dus je moet hier al vooruit kijken naar stap 6. Want bij de keuze van je rentevaste periode is je maximale hypotheek ook van belang. Dat bepaalt namelijk welke keuze je kunt maken. Bij 10 jaar rentevast kun je over het algemeen het meeste lenen. Het is mogelijk dat een andere rentevaste periode niet mogelijk is voor jou. En daar moet je bij stap 4 ook weer rekening mee houden.

Startersregelingen

Als je voor het eerst een hypotheek afsluit, dan kun je bekijken of je in aanmerking komt voor een van de startersregelingen. Die zijn bedacht om jou als starter te helpen om een huis te kunnen kopen. Een van de regelingen is de Starterslening. Als jij niet voldoende kunt lenen op basis van je inkomen, kun je met een Starterslening wellicht het deel dat je tekort komt aanvullen.

2. Hoeveel kost mijn maximale hypotheek?

Wat de maandlasten van je maximale hypotheek zijn, is van belang om te bekijken welke hypotheek je kunt betalen. Deze maandlasten hangen af van de looptijd, de rente en de rentevaste periode van je hypotheek. Ook de premie van de verzekering(en) die je moet of wilt afsluiten moet je meetellen.

Bij deze stap bereken je dus niet één maandlast maar meerdere maandlasten bij verschillende varianten. Op die manier kom je tot een indicatie met een minimum en maximum maandlast. Dit kun je vergelijken met de conclusie van stap 3.

3. Hoeveel kan ik betalen?

Wat jij per maand kunt betalen aan je hypotheek hangt niet alleen af van je inkomen. Ook je uitgaven zijn van belang. Op basis van je inkomen en de waarde van je huis kun je berekenen wat je maximale hypotheek is volgens de algemene regels. Maar dat wil nog niet zeggen dat jij die maximale hypotheek ook kunt betalen met jouw leefwijze en jouw uitgaven.

Daarom is het van belang om op basis van jouw uitgaven te bepalen wat je maximaal kunt betalen en welk hypotheekbedrag daarbij hoort. Met het Persoonlijk Budgetadvies op de website van het Nibud kun je je uitgaven op een rij zetten. Bij dit budgetadvies krijg je ook een indicatie van kosten die jij nog niet kent of niet exact weet omdat je nog nooit een eigen huis of hypotheek hebt gehad.

4. Hoeveel hypotheek wil ik?

Dit is niet alleen afhankelijk van hoeveel je kunt betalen. Het hangt ook af van de koopsom van het huis dat je koopt. En de eventuele verbouwing daarvan. Ook komt hier aan bod of je alle kosten kunt meenemen in je hypotheek. En je moet hier tevens een keuze maken wat je met je eigen geld wilt doen.

Om deze vraag te kunnen beantwoorden, maak je voorbeeldberekeningen van de maandlasten met verschillende hypotheekbedragen. Hierbij houd je rekening met de mogelijke keuzes die je in de volgende stappen gaat maken. Je maandlasten hangen namelijk af van de rente, rentevaste periode, aflossing, looptijd en verzekeringen.

5. Hoe wil ik mijn hypotheek aflossen?

Bij deze stap gaat het om de terugbetaling van je hypotheek. Je kunt je hypotheek op verschillende manieren aflossen. Dat is ook het verschil tussen de hypotheekvormen. Je moet tevens een keuze maken in hoeveel jaar je je hypotheek wilt aflossen. Hoe korter de looptijd van je hypotheek, hoe hoger je maandlasten.

Als je nu een nieuwe hypotheek afsluit, moet je kiezen uit een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek (of combinatie). Ook moet je een nieuwe hypotheek in 30 jaar tijd helemaal aflossen. Anders kun je de hypotheekrente niet aftrekken van de belasting. Als je een bestaande hypotheek oversluit of voortzet na een verhuizing, dan heb je keuze uit meerdere vormen van aflossen.

Als je door je gekozen aflossingsvorm op pensioendatum nog een hypotheekschuld hebt, zul je moeten bekijken hoeveel hypotheek je op dat moment nog kunt betalen met je pensioeninkomen. Dat betekent dat je in kaart moet brengen wat jouw pensioeninkomen. Je kunt daarbij rekening houden met zowel de AOW als het pensioen via je werkgever waar je eventueel recht op hebt.

6. Hoelang wil ik de rente vast zetten?

Deze vraag gaat over het renterisico dat je wilt lopen. Een van de risico's van je hypotheek is dat de rente die je betaalt gaat stijgen. Dan stijgen namelijk ook je maandlasten. Je kunt het renterisico beperken met de rentevaste periode.

Tijdens de rentevaste periode kan de geldverstrekker van je hypotheek de rente niet verhogen. Daar staat overigens tegenover dat jij de geldverstrekker ook niet zo maar kunt vragen je rente tussentijds te verlagen. Meestal geldt hoe langer de rentevaste periode, hoe hoger de rente.

Rentezekerheid kost geld. Je moet dus een afweging maken tussen hoeveel risico je wilt lopen en de hoogte van je maandlast. Ook is het van belang of jij in jouw persoonlijke financiële situatie in staat bent om een rentestijging op te vangen.

7. Welke voorwaarden vind ik belangrijk?

Natuurlijk wil jij de laagste rente. Dan zijn je maandlasten het laagst. Maar je moet ook kijken naar de voorwaarden. Het is namelijk mogelijk dat jouw financieel voordeel van de laagste rente omslaat in een financieel nadeel. Dat kan gebeuren als je niet goed naar de voorwaarden kijkt.

Voorwaarden niet in offerte

Bepaalde voorwaarden staan niet in de hypotheekofferte. Dat is het document dat je tekent als je akkoord gaat. Als je deze stap zelf neemt zonder adviseur, moet je dus in de voorwaarden kijken. Dat is een apart document als bijlage bij de hypotheekofferte. Meestal zijn de voorwaarden nogal onoverzichtelijk en onduidelijk beschreven.

Belangrijke voorwaarden

Hoelang is je hypotheekofferte geldig?
Kun je de geldigheid verlengen?
Hoeveel kost de verlenging?
Hoeveel zijn de annuleringskosten?
Welke rente geldt op de passeerdatum?
Moet je een boete betalen bij verhuizen?
Welke rentevaste periodes kun je kiezen na de eerste rentevaste periode?
Kun je de rente meenemen als je gaat verhuizen?

Als je meer uitleg over de voorwaarden wilt, bekijk dan de pagina Wat zijn de belangrijkste voorwaarden van een hypotheek?.

8. Welke geldverstrekker heeft het beste voorstel?

Bij deze stap gaat het om de combinatie van lage rente en goede voorwaarden. Eerst zoek je uit welke geldverstrekkers de voorwaarden hanteren die jij belangrijk vindt, zoals bepaald bij stap 7. Vervolgens maak je een rentevergelijking.

Het is mogelijk dat de geldverstrekker met de laagste rente niet de beste hypotheek voor jou heeft. Vooral niet als die niet alle voorwaarden hanteert die jij belangrijk vindt. Maar zelfs dan nog kan de keuze vallen op een andere geldverstrekker.

Een reden om voor een andere geldverstrekker te kiezen is als die het hypotheektraject veel sneller afwikkelt. De meeste mensen vinden dat ook wat waard. Die willen liever niet te lang in spanning zitten totdat de hypotheek rond is. Dan betalen ze liever 0,1% meer rente. Zeker als het verschil in maandlast klein is.

9. Wat wil ik verzekeren bij overlijden?

Als je een hypotheek afsluit, is een levensverzekering meestal verplicht. Een ander woord hiervoor is overlijdensrisicoverzekering. Je gaat dus eerst bekijken hoeveel jij moet verzekeren, voordat je kunt besluiten hoeveel je wilt verzekeren.

Hypotheek zonder partner

Het hangt van jouw persoonlijke situatie af hoeveel overlijdensdekking nodig is. Als je zonder partner een hypotheek afsluit, dan is het toch mogelijk dat je een levensverzekering moet afsluiten. Dat is vaak het geval bij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie. Je zou dan kunnen kiezen voor de minimum overlijdensdekking.

Hypotheek met partner

Als je samen met je partner een hypotheek afsluit, moet je ook bekijken hoeveel hypotheek jullie nog kunnen betalen als de andere er niet meer is. Als je het goed wilt doen, dan kijk je naar jullie inkomensituatie als nabestaande. Je gaat dan ga of jullie recht hebben op een nabestaandenpensioen. Ook kijk je of er recht is op een wettelijke regeling zoals de Algemene Nabestaande Wet.

Als je het nog beter wilt doen, dan kijk je ook naar je uitgaven als nabestaande. Je maakt dan een budgetoverzicht zoals bij stap 3. Op die manier kun je nog beter inschatten wat je kunt betalen. Op basis daarvan kies je de juiste overlijdensdekking.

Vorm en looptijd levensverzekering

Naast de hoogte van de overlijdensdekking gaat het hier ook om de vorm en de looptijd van de levensverzekering. De vorm stem je af op de hypotheekvorm, de aflossingsvorm. Een annuïtetenhypotheek kun je bijvoorbeeld combineren met een annuïtair dalende overlijdensrisicoverzekering. Maar de details daarvan moet je nog wel goed op jouw situatie afstemmen. Met name dalingspercentage en looptijd.

1 of 2 levensverzekeringen

Tenslotte is er nog een keuze die je moet maken als je een partner hebt. Kies je één levensverzekering op twee levens of twee afzonderlijke levensverzekeringen? Het is verstandig om van beide varianten de premies te berekenen. Twee levensverzekeringen kan raadzaam zijn bij minderjarige kinderen. Dat biedt voor de kinderen een betere voorziening als jullie beiden komen te overlijden.

10. Welke voorwaarden vind ik belangrijk?

Een levensverzekering heeft minder belangrijke voorwaarden dan een hypotheek. De belangrijkste voorwaarde is de zogenaamde en bloc-clausule. Als een verzekeraar dit in zijn voorwaarden heeft staan, kan die jouw premie tussentijds verhogen.

Gelukkig zijn er steeds meer verzekeraars die deze clausule schrappen. Maar het is slim om te checken of de aanbieder met de laagste premie niet toevallig een en bloc clausule in de voorwaarden heeft staan.

11. Welke levensverzekeraar heeft het beste voorstel?

Bij deze vraag gaat het om de combinatie van lage premie en goede voorwaarden. De goedkoopste levensverzekering hoeft natuurlijk niet de beste levensverzekering voor jou te zijn.

Korting op hypotheekrente

Er is een geldverstrekker die 0,1% korting biedt op je hypotheekrente als je je hypotheek combineert met hun eigen levensverzekering. De premie daarvan is echter hoger dan veel andere levensverzekeringen. Die hogere premie moet natuurlijk goedgemaakt worden door die 0,1% korting. Dat zul je moeten uitrekenen. Als je door de hogere premie in totaal meer betaalt voor je hypotheek dan is dat niet de beste hypotheek voor jou.

Rabobank

Als je rechtstreeks naar de Rabobank gaat voor een hypotheekadvies, dan krijg je in veel gevallen een levensverzekering van Interpolis aangeboden. De premie is meestal echter hoger dan veel andere levensverzekeringen. En dat is zonde van je geld.

De adviseur van de Rabobank wijst er vaak wel op een andere levensverzekering kunt koppelen aan je hypotheek. Je moet die dan wel zelf uitzoeken en afsluiten. De meeste levensverzekeringen kun je niet zelf bij de aanbieder afsluiten. Je hebt dan een adviseur nodig. Ik help regelmatig mensen met een levensverzekering voor hun hypotheek bij de Rabobank. Als je wilt, kun je via mij een losse levensverzekering aanvragen. Zonder jouw verzoek bemoei ik me niet met jouw hypotheek.

12. Wat wil ik verzekeren bij arbeidsongeschiktheid?

Als je een hypotheek afsluit kun je vrijwillig het risico van arbeidsongeschiktheid verzekeren met een woonlastenverzekering. Er zijn maar enkele verzekeraars die een goede woonlastenverzekering aanbieden.

Verschillende scenario's

Om het financiële risico van arbeidsongeschiktheid goed te kunnen inschatten, kun je het beste verschillende scenario's doorrekenen. Niet alleen wat je inkomen is bij volledige arbeidsongeschiktheid. Je loopt het grootste financiële risico als je gedeeltelijk arbeidsongeschikt wordt. In die situatie is je inkomen afhankelijk van hoeveel procent je gedeeltelijk arbeidsongeschikt bent. En of je wel of niet werkt.

Het is verstandig om verschillende scenario's te berekenen met deze variabelen:

Verschillende percentages gedeeltelijke arbeidsongeschiktheid.
Verschillende percentages hoeveel je verdient van wat je zou kunnen verdienen als gedeeltelijk arbeidsongeschikte.

Wettelijke voorzieningen

Of je recht hebt op wettelijke voorzieningen hangt af van de mate van arbeidsongeschiktheid. De uitkering bij volledige arbeidsongeschiktheid is anders dan bij gedeeltelijke arbeidsongeschiktheid. In het laatste geval is ook nog van invloed op je uitkering hoeveel procent je werkt van wat je nog zou kunnen werken met je gedeeltelijke arbeidsongeschiktheid. De wet gaat ervan uit dat iemand die nog werkt een hogere uitkering zou moeten krijgen dan wie niet werkt.

Voorzieningen werkgever

Bij de financiële analyse van het risico van arbeidsongeschiktheid moet je ook rekening houden met eventuele voorzieningen via je werkgever. Op welke uitkeringen heb je recht en in welke situaties? De voorzieningen die via werkgevers worden aangeboden zijn heel divers. Ze verschillen per werkgever. Het heeft weinig zin om een algemene analyse te maken. Of om te kijken wat de meeste andere mensen doen. Je moet echt kijken naar jouw specifieke situatie.

AOV

Er bestaat nog een andere soort verzekering tegen arbeidsongeschiktheid: de AOV. Dit is een gewone arbeidsongeschiktheidsverzekering die uitkeert als jij door arbeidsongeschiktheid inkomsten misloopt. De AOV is met name bedoeld voor zelfstandig ondernemers. Dit product heeft weinig te maken met jouw hypotheek dus hier ga ik verder niet op in.

13. Wat wil ik verzekeren bij werkloosheid?

Er zijn maar weinig verzekeraars waar je het risico van werkloosheid kunt verzekeren. Het is ook nooit een losse verzekering. Risico van werkloosheid verzeker je altijd als aanvullende dekking op de woonlastenverzekering, waarmee je het risico van arbeidsongeschiktheid verzekert.

De uitkering bij werkloosheid is meestal beperkt tot de duur van de WW-uitkering. Je moet het dan ook zien als een tijdelijke voorziening om je hypotheek te kunnen blijven betalen.

14. Welke voorwaarden vind ik belangrijk?

Ook bij het vergelijken van woonlastenverzekeringen is het belangrijk om goed op de voorwaarden te letten. Deze verzekeringen verschillen natuurlijk niet alleen in premie. Het gaat vooral om de uitsluitingen die de verzekeraar in de voorwaarden heeft staan. Uitsluitingen zijn aandoeningen of oorzaken van arbeidsongeschiktheid die niet verzekerd zijn. In dat geval krijg je dus geen uitkering.

15. Welke verzekeraar heeft het beste voorstel?

Bij deze vraag gaat het om de combinatie van premie rente en goede voorwaarden. De goedkoopste woonlastenverzekering hoeft natuurlijk niet de beste voor jou te zijn.

Hypotheekofferte aanvragen

Als je al deze vragen goed hebt doorlopen, dan heb je de beste hypotheek voor jou gevonden. Het adviestraject is afgerond en de bemiddelingsfase begint. Als je zeker weet wat de variabelen van je hypotheek moeten zijn, kun je een hypotheekofferte aanvragen. Als je akkoord gaat met de inhoud kun je de offerte tekenen. Die stuur je terug naar de geldverstrekker samen met de rest van de benodigde documenten.

Als het goed is, staan er geen verrassingen in de offerte. Je hebt de geldverstrekker namelijk gekozen na een vergelijking van rente en voorwaarden.

Wil je hulp?

Wil je hulp bij het vinden van de beste hypotheek? Vraag dan een hypotheekadvies aan. Je kunt de aanvraag ook insturen als je alleen maar bij een bepaalde stap hulp nodig hebt.