Je kunt op internet veel calculators vinden om je maximale hypotheek te berekenen. Ook op deze website kun je dat berekenen. Hoe werkt dat? Hier lees je wat de 5 stappen zijn van de maximale hypotheekberekening op basis van je inkomen.
Je maximale hypotheek in 5 stappen
De maximale hypotheekberekening gaat altijd in deze 5 stappen:
- Toetsinkomen
- Toetsrente
- Woonquote
- Maximale hypotheeklast
- Maximale hypotheekbedrag
Lees hieronder de toelichting per stap of scroll verder omlaag voor de andere vragen over je maximale hypotheek.
Toetsen
Toetsen is een ander woord voor het berekenen van je maximale hypotheek. En als een geldverstrekker bekijkt of jouw aangevraagde hypotheek haalbaar is, heet dat ook toetsen. Ook als een hypotheekadviseur berekent of jouw gewenste hypotheek haalbaar is.
1. Toetsinkomen
Je toetsinkomen is het inkomen waarmee jouw maximale hypotheek wordt berekend. Dat is niet altijd gelijk aan jouw bruto inkomen. Je toetsinkomen kan lager zijn als je bijvoorbeeld partneralimentatie betaalt. Alimentatie aan je kinderen telt niet mee.
Welk inkomen telt mee?
Er wordt gekeken naar je bruto inkomen per jaar. Bruto wil zeggen voor aftrek van belasting. Het gaat dus niet zo zeer om je netto inkomen dat je iedere maand ontvangt. Deze soorten inkomsten tellen mee voor de maximale hypotheekberekening:
- Bruto salaris
- Vakantietoeslag
- Sociale uitkering
- Onregelmatigheidstoeslag
- Provisie
- Overwerk
- 13e maand
- Eindejaarsuitkering
- Flexibel inkomen
- Inkomen als zelfstandige
- Alimentatie
- VEB-toelage
Voor meer uitleg zie pagina: Je bruto inkomen bepaalt je maximale hypotheek.
Toetsinkomen bij 2 inkomens.
Als je een partner hebt die ook een inkomen heeft dan is jullie toetsinkomen niet gelijk aan jullie totale inkomen. Van het laagste inkomen wordt
Verlaging toetsinkomen
Als je partneralimentatie betaalt, wordt je toetsinkomen verlaagd. Het bruto bedrag per jaar wordt afgetrokken van je bruto toetsinkomen per jaar.
Voorbeeld verlaging toetsinkomen
Stel dat je bruto inkomen € 30.000 is. En je betaalt € 250 per maand aan partneralimentatie. Je toetsinkomen wordt dan verlaagd met 12 x € 250 = € 3.000. Voor de berekening van je maximale hypotheek wordt dan € 27.000 gebruikt.
2. Toetsrente
De toetsrente is de hypotheekrente die gebruikt wordt voor de berekening van je maximale hypotheek. De toetsrente is niet altijd gelijk aan de rente die je betaalt voor je hypotheek. Dat ligt aan de rentevaste periode.
Rentevaste periode
Bij een rentevaste periode van 10 jaar of langer mag je de werkelijke hypotheekrente gebruiken voor de maximale hypotheekberekening. Als je de rente korter dan 10 jaar vast zet, moet je toetsen met een algemene toetsrente. Die rente wordt ieder jaar vastgesteld door een onafhankelijke organisatie.
Algemene toetsrente
Op dit moment (april 2014) is de algemene toetsrente bij een rentevaste periode van korter dan 10 jaar 5%. Als de werkelijke hypotheekrente hoger is, moet je toetsen met die hogere rente.
Hoogste hypotheek bij 10 jaar vast
Meestal is je maximale hypotheek het hoogst bij een rentevaste periode van 10 jaar. Dat komt omdat de toetsrente dan meestal het laagst is. Hoe lager de toetsrente hoe hoger je maximale hypotheek.
Voorbeeld toetsrentes
Dit is een voorbeeld van de toetsrentes bij verschillende rentevaste periodes
| Rentevast | Rente | Toetsrente |
|---|---|---|
| Variabel | 2,3% | 5% |
| 1 jaar | 2,4% | 5% |
| 5 jaar | 2,8% | 5% |
| 10 jaar | 3,6% | 3,6% |
| 15 jaar | 4,0% | 4,0% |
| 20 jaar | 4,1% | 4,1% |
| 30 jaar | 4,5% | 4,5% |
Voor meer uitleg zie pagina: De hypotheekrente bepaalt je maximale hypotheek.
3. Woonquote
De woonquote is het percentage van je toetsinkomen dat je als maximale hypotheeklast per jaar mag hebben. Een ander woord voor woonquote is woonlastpercentage
Toetsinkomen, toetsrente, leeftijd
De woonquote is afhankelijk van jouw toetsinkomen, de toetsrente en je leeftijd. Hoe hoger je toetsinkomen en hoe hoger de toetsrente, hoe hoger de woonquote. Bij een hoger inkomen en hogere rente heb je namelijk meer belastingvoordeel.
Woonquote tabellen
De woonquotes zijn opgenomen in tabellen, die ook wel financieringslasttabellen heten. Er zijn 2 verschillende tabellen; voor en na pensioenleeftijd.
Woonquote tabel NHG 2014
Dit is de financieringslasttabel uit de voorwaarden van Nationale Hypotheek Garantie (2014). Deze tabel is van toepassing als je de pensioenleeftijd nog niet hebt bereikt. Je ziet dat de woonquote afhangt van toetsinkomen en toetsrente.
Hypotheek zonder NHG
Voor hypotheken zonder NHG gebruiken de geldverstrekkers ook de woonquotes uit bovenstaande tabel. De woonquote komt dan wel meestal uit een andere kolom, aangezien de hypotheekrente zonder NHG hoger is dan met NHG. Het renteverschil is per geldvestrekker verschillend en varieert van 0,5% tot 1,2%.
Woonquote bij 2 inkomens
Als je een partner hebt die ook een inkomen heeft dan wordt de woonquote niet gebaseerd op jullie totale inkomen. Het laagste inkomen telt gedeeltelijk mee. Bij het hoogste inkomen wordt 1/3 deel van het laagste inkomen opgeteld.
Voorbeeld woonquote 2 inkomens
Stel jouw bruto inkomen per jaar is € 40.000 en dat van je partner € 21.000. De woonquote wordt dan niet gebaseerd op € 61.000 maar op € 40.000 + 1/3 x € 21.000 = € 47.000. Als de toetsrente 4,5% is dan is de woonquote dus geen 28% maar 26,5%.
Voor meer uitleg zie pagina: De woonquote bepaalt je maximale hypotheek.
4. Maximale hypotheeklast
Je maximale hypotheeklast is het bedrag dat je maximaal aan rente en aflossing mag betalen. Dit wordt berekend door de woonquote te vermenigvuldigen met jouw toetsinkomen. Om tot een bedrag per maand te komen wordt het gedeeld door 12.
Voorbeeld maximale hypotheeklast
Stel jouw bruto inkomen per jaar is € 40.000 en dat van je partner € 21.000. Bij een toetsrente van 4,5% is de woonquote 26,5%. Dan is jouw maximale bruto hypotheeklast per jaar: € 61.000 x 26,5% = € 16.165. Dat is € 1.347 per maand. Je mag dus maximaal dit bedrag aan rente en aflossing per maand betalen.
Verlaging maximale hypotheeklast
Je maximale hypotheeklast wordt verlaagd als je bepaalde financiële verplichtingen hebt. Dat zijn uitgaven voor leningen, zoals een doorlopend krediet, een persoonlijke lening en je studieschuld. Ook erfpacht valt hieronder.
Doorlopend krediet en persoonlijke lening
Als je een doorlopend krediet of persoonlijke lening hebt wordt 2% van de oorspronkelijk schuld als maandlast beschouwd. Ongeacht hoeveel je in werkelijkheid betaalt. Die maandlast wordt van je maximale hypotheeklast per maand afgetrokken.
Voorbeeld persoonlijke lening
Stel dat je een persoonlijke lening hebt van € 10.000. Je huidige schuld is € 7.000. Dan wordt jouw maandlast van de lening gesteld op 2% x € 10.000 = € 200. Als we uitgaan van het vorige voorbeeld dan wordt jouw maximale hypotheeklast verlaagd van € 1.347 naar € 1.147.
Studieschuld
Als je een studieschuld hebt dan wordt 0,75% van je oorspronkelijke lening gezien als jouw maandlast. Het maakt niet uit wat je werkelijk betaalt. Deze maandlast wordt van je maximale hypotheeklast per maand afgetrokken.
Voorbeeld studieschuld
Stel dat je een studieschuld hebt van € 10.000. Je huidige schuld is € 7.000. Dan wordt jouw maandlast van de lening gesteld op 0,75% x € 10.000 = € 75. Als we uitgaan van het voorgaande voorbeeld dan wordt jouw maximale hypotheeklast verlaagd van € 1.347 naar € 1.272.
5. Maximale hypotheekbedrag
Je maximale hypotheekbedrag wordt berekend met je maximale hypotheeklast per maand, die gezien wordt als zogenaamde maandannuïteit. Dat is het bedrag dat je bruto per maand betaalt aan rente en aflossing voor een annuïteitenhypotheek.
Annuïteitenhypotheek
Je maximale hypotheek wordt berekend alsof het een annuïteitenhypotheek is. Het maakt niet uit welke hypotheekvorm jouw hypotheek. De toetsrente en de looptijd van je hypotheek zijn ook van invloed bij de berekening.
Voorbeeld maximaal hypotheekbedrag zonder lening
Stel dat je maximale hypotheeklast € 1.347 is, zoals in het voorgaande voorbeeld. Bij een looptijd van 30 jaar en een toetsrente van 4,5% is jouw maximale hypotheek € 265.861. Dit is 4,4 keer je bruto jaarinkomen.
Voorbeeld maximaal hypotheekbedrag met lening
Stel dat je maximale hypotheeklast € 1.272 is, zoals in het voorbeeld van de persoonlijke lening. Bij een looptijd van 30 jaar en een toetsrente van 4,5% is jouw maximale hypotheek € 226.389. Dit is 3,7 keer je bruto jaarinkomen.
Lagere maximale hypotheek bij hogere rente?
Je zou verwachten: hoe hoger de hypotheekrente, hoe lager je maximale hypotheek. Bij een hogere rente is je maandlast namelijk hoger. Hierboven heb je echter kunnen lezen dat de woonquote hoger is bij een hogere toetsrente. Daardoor kan je maximale hypotheek toch hoger zijn.
Voorbeeld hogere hypotheek = hogere rente?
In dit voorbeeld kun je zien dat de maximale hypotheek toch hoger kan zijn bij een hogere rente. De berekening is gebaseerd op de 2 inkomens uit een vorig voorbeeld: € 40.000 en € 21.000 bruto per jaar.
| Rente | Hypotheek |
|---|---|
| 4,5% | € 265.861 |
| 4,8% | € 266.439 |
| 5,0% | € 260.406 |
| 5,2% | € 263.835 |
Maximale hypotheek per rentevaste periode verschillend
Meestal verschilt de hypotheekrente bij verschillende rentevaste periodes. Dat betekent dat de maximale hypotheek ook verschilt bij verschillende rentevaste periode. Door dit verschil kan het voorkomen dat een bepaalde rentevaste periode voor jou niet mogelijk is omdat je hiermee niet voldoende kunt leen.
Voor meer uitleg zie pagina: De rentevaste periode bepaalt je maximale hypotheek.
Maximale hypotheek op basis van woning
Naast de maximale hypotheek op basis van je inkomen bestaat er ook nog een berekening van je maximale hypotheek op basis van de waarde van je woning. De laagste van de twee geldt als jouw maximale hypotheek.
Voor meer uitleg zie pagina: De waarde van je woning bepaalt je maximale hypotheek.
Maximale hypotheek op basis van je uitgaven
Wat hierboven beschreven staat gaat om de berekening van je maximale hypotheek volgens de regels. Maar daarnaast bepaalt uiteraard ook jouw persoonlijke situatie welke hypotheeklast je maximaal kunt betalen.
Voor meer uitleg zie pagina: Je uitgaven bepalen je maximale hypotheek.