Je waarde van je woning is een van de factoren die je maximale hypotheek bepalen. Je hypotheek mag niet hoger zijn dan een bepaald percentage van de waarde van je huis. Tot 2018 kun je iets meer dan de woningwaarde lenen voor bijkomende kosten.
Hoe bepaalt de woningwaarde je maximale hypotheek?
Je maximale hypotheek is direct gekoppeld aan de waarde van je huis. Ongeacht de andere factoren als je inkomen en de hypotheekrente. In 2018 mag je hypotheek maximaal 100% van de taxatiewaarde van je woning zijn. Bij energiebesparende maatregelen kan dat verhoogd worden. Maar niet iedere geldverstrekker biedt die mogelijkheid. Als de koopsom van je huis gelijk is aan de marktwaarde kun je dus niets meer bijlenen voor bijkomende kosten. Bij sommige geldverstrekkers kun je wel meer lenen voor bijkomende kosten, als de taxatiewaarde hoger is dan de koopsom. Maar dat is niet mogelijk bij alle geldverstrekkers.
Voorbeeld invloed woningwaarde
Stel je koopt een huis van € 200.000 met een taxatiewaarde van € 200.000. Dan is je maximale hypotheek op basis van de woningwaarde 100% x € 200.000 = € 200.000. Je hebt dan dus niets over voor bijkomende kosten, als overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatiekosten, kosten Nationale Hypotheek Garantie en advies- en afsluitkosten. Je moet die kosten dus van je spaargeld betalen. Of met een aanvullende lening, als dat met je inkomen mogelijk is.
Wie bepaalt de waarde van je huis?
Als je een hypotheek wilt afsluiten voor een huis dat je gekocht hebt, dan wil de geldverstrekker een onafhankelijke waardebepaling. Wat je betaald hebt hoeft namelijk niet de werkelijke waarde te zijn. De woningwaarde bepalen heet taxeren of taxatie uitvoeren. De taxateur voert de taxatie uit en stelt een taxatierapport op. Daarin staat de zogenaamde marktwaarde vermeld. Stel dat het bedrag dat je hebt betaald voor je huis hoger of lager is, dan kijkt de geldverstrekker naar de laagste waarde. Dit is ook van belang als je een huis van een woningcoöperatie koopt voor een lagere prijs dan de marktwaarde.
Voorbeeld invloed woningwaarde wijkt af van koopsom
Stel dat het huis dat je gekocht hebt voor € 200.000 volgens de taxateur maar € 195.000 waard is. Dan is de hypotheek die je maximaal kunt afsluiten € 100% x € 195.000 = € 195.000. Dan moet je dus niet alleen de kosten van je spaargeld betalen, maar ook het deel dat je tekortkomt van de koopsom. Of met een aanvullende lening als dat mogelijk is met jouw inkomen. Stel dat de waarde van dit huis € 204.000 is. Dan kun je bij sommige banken € 204.000 lenen. Dan heb je dus € 4.000 beschikbaar voor bijkomende kosten. De overdrachtsbelasting is 2% van de koopsom. Dus die zou je daarmee kunnen betalen. De rest van de kosten moet je van je spaargeld betalen.
Woningwaarde na verbouwing
Als je je huis wilt verbouwen dan zet de taxateur in het taxatierapport ook nog de marktwaarde na verbouwing. Je geeft je verbouwingsplannen en bijbehorende kosten daarvoor door aan de taxateur. Als je de verbouwingskosten in je hypotheek wilt meenemen dan wordt je maximale hypotheek gebaseerd op de woningwaarde na verbouwing. De geldverstrekker zal in dat geval een bouwdepot eisen.
Waardestijging niet gelijk aan de verbouwingskosten
Als je je huis gaat verbouwen kan het meer waard worden. Dat zal blijken uit het taxatierapport. Maar meestal is de waardestijging niet gelijk aan de verbouwingskosten. In veel gevallen zal de waardevermeerdering rond de 65% liggen. Uiteraard ligt het wel aan de soort verbouwing. Niet alle verbeteringen zorgen voor een hogere waarde. Inrichting is heel persoonlijk. Zelfs een nieuwe keuken hoeft niet altijd voor een waardevermeerdering te zorgen.
Niet alle verbouwingskosten in je hypotheek
Omdat de waardestijging niet gelijk is aan de verbouwingskosten kun je die niet volledig meenemen in je hypotheek. Je kunt maar een hypotheek afsluiten tot maximaal 100% van de woningwaarde. Bij energiebesparende maatregelen kan het volgens de voorwaarden van Nationale Hypotheek Garantie 106% zijn maar niet iedere geldverstrekker doet dat.
Voorbeeld verbouwingskosten in je hypotheek
Stel dat je een huis koopt voor € 200.000 en je wilt voor € 10.000 gaan verbouwen, zonder energiebesparende maatregelen. De taxateur taxeert het huis en komt op een waarde van bijvoorbeeld € 200.000 voor verbouwing en € 206.000 na verbouwing.
Je maximale hypotheek op basis van de woningwaarde na verbouwing is dan € 206.000 x 100% = € 206.000.
Je moet de notariskosten, taxatiekosten, kosten Nationale Hypotheek Garantie en advies- en afsluitkosten dus grotendeels betalen van je eigen geld. Of met een aanvullende lening als dat mogelijk is met jouw inkomen.
Loan to value (LTV)
De verhouding tussen je hypotheek en de waarde van je huis noemt men ook wel loan to value, afgekort LTV. De maximale hypotheek op basis van de waarde van je woning heet ook wel maximale LTV.
Verlaging loan to value (LTV)
De komende jaren wordt de LTV geleidelijk aan verlaag tot 100% in 2018. Dat betekent dat je vanaf dat jaar alleen nog maar een hypotheek kunt afsluiten voor je woning en eventueel een deel van je verbouwingskosten. De bijkomende kosten moet je vanaf 2018 uit eigen geld betalen, of met een aanvullende lening.
| Jaar | LTV |
|---|---|
| 2012 | 106% |
| 2013 | 105% |
| 2014 | 104% |
| 2015 | 103% |
| 2016 | 102% |
| 2017 | 101% |
| 2018 | 100% |
LTV van 117% vóór 2012
Voor 2012 keek een geldverstrekker niet naar de marktwaarde maar naar de executiewaarde van je huis. Dat is de waarde bij gedwongen verkoop van je huis als je je hypotheek niet meer kunt betalen. De taxateur bepaalde de executiewaarde en vermeldde die in het taxatierapport, samen met de marktwaarde.
Je kon een hypotheek afsluiten tot 125% of zelfs 130% van de executiewaarde. Als je in die tijd een krediet had, werd die vaak afgelost door een hogere hypotheek dan nodig te nemen. De executiewaarde werd heel vaak gesteld op 90% van de marktwaarde, juist om een hogere hypotheek mogelijk te maken.
In het voorbeeld hieronder zie je dat je op die manier tot een loan to value van 117% kon komen. Dat was ook de reden van de politiek om te grijpen met de nieuwe regels voor de maximale LTV.
Voorbeeld LTV 117%
Stel dat je in 2006 een woning kocht voor € 200.000 en dat je op dat moment een krediet had van € 5.000 waardoor je hypotheek eigenlijk niet mogelijk was. De taxateur bepaalt de marktwaarde op € 200.000 en de executiewaarde op € 180.000.
Op dat moment kon je een hypotheek afsluiten van 130% x € 180.000 = € 234.000. Daarmee had je dus € 34.000 beschikbaar om je krediet af te lossen en de bijkomende kosten te betalen.
De overdrachtsbelasting was toen nog 6% in plaats van 2%. Maar je had dan zelfs nog geld over voor dingen waar je hypotheek eigenlijk niet voor bedoeld is. Op deze manier had je een LTV van maar liefst 117%. In de media komen regelmatig berichten voor bij dat veel huizen nu onder water staan. Maar veel van die huizen stonden al onder water toen de hypotheek werd afgesloten. Met ging toen echter nog uti van een gegarandeerde waardestijging van je huis.
Energiebesparende maatregelen
Bij energiebesparende maatregelen kun je bij diverse geldverstrekkers en volgens de voorwaarden van Nationale Hypotheek Garantie een hypotheek afsluiten tot 106% van de waarde van de woning. Er zat eerst geen minimum aan de kosten. Dus ook al waren die kosten lager, dan kun je toch een hogere hypotheek afsluiten tot 106% van de waarde na verbouwing. Begin 2016 heeft de Minister bepaald dat die niet gewenst is. Nu kun je alleen een extra hypotheek krijgen voor de werkelijke kosten van de energiebesparende maatregelen. En dan tot maximaal 106% van de waarde van het huis na verbouwing.
Wat zijn energiebesparende maatregelen?
In de voorwaarden van Nationale Hypotheek Garantie staan deze energiebesparende maatregelen vermeld:
- Hoogrendement(HR) ketel
- Spouwmuurisolatie
- Dakisolatie
- Leidingisolatie
- Vloerisolatie
- HR++ glas
- Energiezuinige kozijnen
- Energiezuinige deuren
- Energiezuinige ventilatie
- Warmtepomp
- Warmteterugwinning
- Zonneboiler
- Zonnecellen
Maximale hypotheek op basis van je inkomen
Je maximale hypotheek wordt ook berekend op basis van je inkomen. Het maakt niet of je meer kunt lenen dan op basis van de waarde van je huis. Het laagste bedrag van de twee berekeningen geldt.
Loan to income (LTI)
De verhouding tussen je hypotheek en je inkomen noemt men ook wel loan to income, afgekort LTI. De maximale hypotheek op basis van je inkomen heet ook wel de maximale LTI. Die is meestal 4,5. Dat wil zeggen dat je hypotheek 4,5 keer je bruto jaarinkomen mag zijn. Maar bij een hele lage rente en/of een hoog inkomen mag de LTI wat hoger zijn.
Meer factoren die je maximale hypotheek bepalen
- Woonquote
- Hypotheekrente
- Rentevaste periode
- Looptijd
- Bruto inkomen
- Financiële verplichtingen
- Extra zekerheden
- Nationale Hypotheek Garantie
- Gedragscode Hypothecaire Financiering
- Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet
- Uitgaven